Как инвестировать в недвижимость?

В связи с нестабильным курсом рубля и невозможностью оперировать валютой, многие задумались о том, куда инвестировать деньги в России. Практически самый безопасный инструмент в данной сфере – недвижимость.

Популярность жилых и коммерческих объектов, как активов с хорошей прибылью, не утихает. В этой статье мы расскажем от том, как правильно инвестировать в недвижимость.

Почему именно недвижимость?

Главная цель инвестирования – получение прибыли. Инвесторы выбирают недвижимость, потому что:

• Это позволит получить пассивный доход. Схема проста: используется собственная свободная недвижимость, приобретается новая с использованием наличных или ипотеки. Потом хозяева сдают собственность в аренду и получают ежемесячный доход;
• Таким образом можно сохранить капитал. Постоянная инфляция ведет к обесцениванию денег. Покупка коммерческого, жилого, бюджетного или элитного помещения позволит сохранить накопления. Коммерческий объект предпочтительнее приобретать там, где большая проходимость, а жилой – в районе, имеющем развивающуюся инфраструктуру.
• Есть возможность хорошо заработать на перепродаже или обмене с наценкой.

Достоинства и недостатки инвестиций в недвижимость

Недвижимость всегда пользуется спросом, однако не каждый объект принесет выгоду. Рассмотрим какие плюсы и минусы у инвестиций в недвижимость.

Достоинства

• Надежность. Помещения жилого и коммерческого назначения, если правильно выбрать их местоположение, всегда будут пользоваться спросом;
• Наличие пассивного дохода. Купив квартиру, можно зарабатывать деньги, просто предоставив ее в аренду;
• Риски минимальны. Даже в сложные для экономики времена, продажа или аренда недвижимого имущества все также возможна;
• Увеличение стоимости. В отличие от драгоценных металлов, недвижимость не падает в цене из-за инфляции. Стоимость только растет (в 90% случаев по всему миру);
• Много вариантов получения дохода. Помещение используют по-разному: сдают посуточно, или на длительный срок, перепродают, разделяют на части и так далее.

Недостатки

• Требуются значительные денежные вложения. При малом капитале данным типом инвестирования воспользоваться довольно сложно. Впрочем, можно рассмотреть обращение в фонды инвестирующие в недвижимость;
• Долгая окупаемость. Недвижимость окупится только через пять или десять лет;
• Потребуются дополнительные вложения. К последним относятся оплата коммунальных услуг, ремонт и налог 13% от суммы сделки.

Стоит ли инвестировать в недвижимость в 2022 году

Многих интересует вопрос о том, выгодно ли инвестировать в российскую недвижимость. В любом случае, это является простым и надежным способом сохранить деньги. Однако, следует подойти к процессу со всей ответственностью, иначе будут лишние траты и убытки.

К примеру, квартира, купленная спонтанно, и не предоставленная, в дальнейшем, как арендная, станет пассивом, требующим вложений. Также, следует понимать, что с нуля получить доход вряд ли получится.

Стоит ли сейчас инвестировать в недвижимость? Опытные аналитики отмечают постепенное замедление роста цен на квартиры. Больше всего выгодна покупка жилья в новостройках.

Чтобы вложения принесли доход, необходимо анализировать цены на рынке, перспективность районов и знать о потребностях покупателей. С помощью этой информации, вы сможете найти недооцененные объекты по относительно доступной стоимости.

В какую недвижимость вложить деньги

Как правило, спрос на жилые и коммерческие помещения зависит от величины города. Рассмотрим, в какую недвижимость лучше инвестировать.

Жилые объекты

Они являются самым распространенным видом недвижимого имущества. Его предпочитают начинающие инвесторы из-за минимальных рисков. Вложившись в жилую недвижимость, сохраняют деньги. Прибыль получают, перепродавая жилплощадь, либо предоставляя ее в аренду. Приобретая такой объект, следует учитывать все факторы: местоположение, год постройки, актуальность планировки и инфраструктуру.   

Коммерческие объекты

Хороший вариант для опытных инвесторов, так как они могут выбрать подходящее помещение.  Вложения в коммерческую недвижимость делаются для последующей сдачи в аренду.

Покупка земельного участка

Приобретение земельного участка сопряжено с хорошей выгодой, так как его стоимость ниже других недвижимых объектов. Кроме того, оформление документов происходит быстрее и проще. Не нужно оплачивать коммунальные услуги и ремонт. Собираясь купить земельный участок, обратите внимание на его назначение. Самая высокая ликвидность у участков под строительство. Для долгосрочного инвестирования подойдут земли сельскохозяйственного назначения.

Загородные объекты

Загородная недвижимость популярна у жителей крупных городов как вид инвестиций. Благоустроенные дома на лоне природы всегда пользуются спросом.

Новостройки на этапе котлована

Объект, находящийся на начальной стадии строительства, реализуется по минимальным ценам. Таким образом застройщики привлекают внимание покупателей и «раскачивают» спрос. Тем, кто приобретает недвижимость на данном этапе, по сути, вкладываясь в строительство, придется ждать дольше, чем всем остальным. Но ожидание компенсируется доступной ценой.

Покупка парковочных мест

Этот вид инвестирования подходит для крупного города. Удачное расположение площадки обеспечит стабильный доход. Парковка должна быть в оживленном месте с нехваткой свободных мест для машин.

Риски

Инвестирование – это всегда риски, причем сфера недвижимости не является исключением. Какие есть источники риска?

1. Неправильный выбор месторасположения. Инвесторы рассчитывают на рост стоимости приобретенного имущества, когда выбранный район будет полностью застроен. Если ожидания не оправдаются, прибыль получить не получится.
2. Форс-мажорные обстоятельства. С ухудшением экологической обстановки около объектов падает спрос на них и цена.
3. Недобросовестные арендаторы. Несвоевременные выплаты арендной платы и порча мебели –часто встречающиеся ситуации. Чтобы отремонтировать квартиру после недобросовестных арендаторов, придется потратить немалую сумму.
4. Амортизационные явления. Постепенно стоимость недвижимости может и падать. К примеру, если неподалеку от дома, который когда-то считался перспективным, возведут новостройку, жилье в ней будет дороже и привлекательнее для арендодателей.
5. Заморозка строительства. Если не хотите ждать, пока жилье достроится гораздо дольше положенного, сотрудничайте только с аккредитованными застройщиками.
6. Мошенники. Мошенничество – нередкое явление для сферы недвижимости. Преступники используют несколько способов обмана: создание фирм-однодневок, фальсификация документов с целью продажи чужого имущество и еще много всего. Чтобы обезопасить себя, необходимо проводить юридическую проверку недвижимости.

Способы инвестирования в недвижимость

Получение дохода с недвижимости возможно двумя способами: предоставление в аренду и перепродажа с наценкой. У каждого и них есть свои достоинства и недостатки.

Аренда и перепродажа может осуществляться разными способами, поэтому стоит рассмотреть каждый из них.

Аренда

• Долгосрочная аренда. Достоинством является простота получения дохода, так как съемное жилье всегда пользуется спросом. Главное найти добросовестных жильцов, желающих заселиться на длительный срок и заключить договор. Дальше останется только получать прибыль. Минусом является то, что найти хороших арендаторов не так легко. Это может занять много времени. Кроме того, прибыль не так высока. Если квартира является вашей инвестицией, то окупится она нескоро. Покупать ее в ипотеку невыгодно, так как доход от долгосрочной аренды не покроет платежи по кредиту.
• Посуточная аренда. С помощью такого способа вы быстро заработаете. Кроме того, при сдаче квартиры посуточно доходность составляет до 30 % годовых. Минусом является необходимость постоянного участия. Жильцов нужно заселять и выселять каждый день, проводить уборку. Кроме того, они могут повредить мебель и понадобится внеплановый ремонт.  
• Аренда коттеджа или загородного дома. Достоинства – перспектива высокого дохода и наличие большого спроса. Особенно летом и в праздники. Если дом большой, можно разделить его пополам, проживая в одной части самостоятельно, а в другую заселив жильцов. Но если они могут испортить мебель и сам коттедж.
• Многоквартирный дом. Если вы построите многоквартирный дом и будете сдавать квартиры в аренду, есть вероятность получать стабильный и солидный доход. Важно, чтобы недвижимость имела выгодное расположение.  Проект можно окупить всего за два года. К недостаткам этого способа можно отнести требующийся солидный капитал и хороший бизнес-план.
• Гараж или парковочное место. Главным плюсом, в данном случае, является отсутствие необходимости в крупных вложениях. Но и на высокую прибыль рассчитывать не стоит. Но можно приобрести сразу несколько гаражей или парковочных мест. 

Перепродажа

• Жилье на этапе строительства. Купив жилье на этапе котлована, вы сможете сэкономить до 30 % среднерыночной стоимости недвижимости.  Недостаток – придется ждать, пока строительство завершится.
• Земельный участок. Вам нужно будет только купить участок и подождать, пока он вырастет в цене. В землю не нужно будет вкладываться, ухаживать за ней. Недостаток – иногда подорожания ждут годами.
• Жилье в плачевном состоянии. К плюсам можно отнести перспективу получения большой прибыли. Вы купите квартиру по низкой цене, вложите в ремонт от 250000 рублей и продадите ее в два раза дороже. Недостаток – чтобы найти и отремонтировать такую квартиру, потребуется много времени.

Как инвестировать в недвижимость

Чтобы вложиться и получить солидный доход, необходимо следовать этим правилам:

• Проанализируйте рынок. Какая недвижимость пользуется спросом? Что нужно покупателям? Сколько стоят объекты в среднем? Наличие интересных локаций поблизости и развивающаяся инфраструктура являются положительными факторами;
• Всегда проверяйте продавцов, застройщиков, арендаторов и посредников. Особенное внимание уделите документации, отзывам, рейтингам, репутации. Посмотрите, есть ли судебные споры, простои;
• Приобретайте только ликвидные объекты.

Сфера недвижимости отличается относительной стабильностью. Если правильно подойти к процессу, даже новичок сможет увеличить капитал.

Инвестиции в недвижимость Сочи

Очевидно, что инвестирование в недвижимость курортной столицы сопровождается множеством преимуществ. Элементарно, можно сравнить сегодняшние цены с теми, что были всего год назад. Недвижимость в Сочи будет вашим надежным активом, на доходность которого вряд ли что-то повлияет. Пока другие инвестиционные инструменты, на которые воздействуют внешние факторы, теряют в цене, жилье в Южной столице только дорожает.

Сегодня студия в центре Сочи стоит от 8 500 000 рублей, а всего восемь лет назад цена была 3 000 000 рублей.  Это происходит потому, что сейчас люди, выбирая в какой город поехать для отдыха, предпочитают Южную столицу популярной Турции.

Что насчет застройщиков? Приобретать недвижимость на этапе котлована или лучше предпочесть уже готовые объекты? Жилье можно купить еще в процессе строительства, главное выбрать надежных застройщиков.

Российские города, где будет выгодно покупать жилье в 2022 году

По словам экспертов, в 2022 году будет выгодно покупать жилье (как объект для инвестиций) не только в Москве. Наш список включает в себя города России, в которых хороший уровень жизни, развитый рынок жилья, доступная недвижимость и высокий спрос на аренду.

Калининград

По совету экспертов, еще с прошлого года, будущие покупатели должны обратить внимание на Калининград. Регион подает хорошие надежды как место, в котором будет развиваться внутренний туризм. Когда случилась пандемия, позиции этого курортного города укрепились. Приезжать в него стали более обеспеченные туристы.

Также, Калининградская область отличается наличием особой экономической зоны. Бизнес здесь развивается в специальных условиях: есть зона свободной торговли, льготы, касающиеся выплаты налогов, визы для иностранцев оформляются в упрощенном порядке.

Калининград будет обладать инвестиционной привлекательностью и в 2023-ем году. На это указывают факторы роста, представленные близостью к Европе, мягким климатом, морем и быстрым развитием региона. Цена на недвижимость в этом городе выросла на 40% всего за один год. Кроме того, в связи с последними событиями, отдых за границей будет сопряжен с некоторыми трудностями, поэтому будет развиваться внутренний туризм.

Самара

Самара является еще одним городом, заслуживающим внимания инвестора в 2022 году. Он отличается самыми доступными ценами на жилье в новостройках, в сравнении с другими городами-миллионниками. Один квадратный метр стоит,  в среднем, 77 тыс. руб. За год цена выросла на 36%. Кроме того, в Самаре цена квадратного метра на вторичном рынке выше, чем на первичном. А это – настоящая редкость.

По словам экспертов, вторичный рынок города предлагает не самый большой выбор. За год количество лотов сократилось практически в два раза. Поэтому, повышается конкуренция и собственники могут предлагать жилье по более высоким ценам. Однако, стоимость квартир все равно ниже, чем в других городах-миллионников, как и планка входа.

Также, Самарская область была включена в десятку наиболее привлекательных субъектов страны для бизнеса. В регионе открыли более десятка различных производств, активно развивают жилищное строительство.

Екатеринбург

Екатеринбург – уральский город, который, по мнению экспертов, может принести неплохую прибыль для инвесторов. Здесь развита промышленность и логистика, численность населения активно растет. А это значит, что покупка и аренда жилья всегда будут востребованы.

В Екатеринбурге, как и в Самаре, активно развивают жилищное строительство, реализуют программу комплексного развития территории. Также, по данным Росстата, этот город – единственный из миллионников, население которого увеличилось за год.

Тюмень

Также, эксперты советуют присмотреться к недвижимости в Тюмени. Почти половина всего недвижимого имущества в городе приобрели иногородние граждане. Большая их часть живет в Ханты-Мансийском и Ямало-Ненецком округах и имеет высокий уровень заработной платы.

Население Тюмени в ближайшее время может вырасти до миллиона человек, что будет способствовать повышению спроса на аренду и покупку жилой недвижимости. За прошлый год, квадратный метр в новостройке вырос в цене на 13,2%, вторичного жилья — на 11,7%. Стоимость аренды однокомнатных квартир увеличилась на 22%.

Вместе с тем, наблюдается спад предложения. Несмотря на то, что вышли в продажи инвестиционные лоты и наследственные квартиры, предложение сократилось в 2,5 раза. Это говорит о том, что жилье активно покупают.

Рынок аренды в Тюмени хорошо развит за счет большого количества студентов, поэтому, в качестве объекта для инвестиций, лучше рассматривать однокомнатные квартиры

.Цены на вторичное жилье выросли на 2 % за прошлый год.

Туапсе, Геленджик или Новороссийск

Если рассматривать Черноморское побережье в качестве локации приобретаемого жилья, лучше обратить внимание на города, где его стоимость еще не так высока, как в Сочи или в Краснодаре, но есть перспектива роста в связи с тем, что развивается жилищное строительство и туризм. В Краснодарском крае, как хороший вариант для вложения денег, подойдет вторичная недвижимость в Геленджике, Туапсе и Новороссийске, стоимость которой потихоньку растет, догоняя сочинские цены.

В Туапсе, например, квадратный метр в новостройке стоит около 250 000 рублей ( в Сочи- 300 000 рублей). По словам экспертов, в ближайшие пару лет цена вырастет еще больше. Недвижимость в городах Черноморского побережья можно сдавать или перепродавать. Особенно выгодным будет купить объект на этапе котлована.

За 2021 год квадратный метр жилой площади в Геленджике подорожал на 94 %. В Новороссийске – на 63 %.  На данный момент, самое доступное жилье из всех городов Краснодарского края в Туапсе (99 400 рублей за квадратный метр).

Красноярск

Красноярск – сибирский город-милионник с хорошей динамикой роста цен на жилую недвижимость. В 2021 году вторичная недвижимость здесь выросла в цене на 20%, первичная – на 9%, аренда – на 17%.

В Красноярске один из самых высоких стабильных спросов на жилье, что делает местную недвижимость хорошим объектом для инвестирования.

Регион, также, примечателен развивающимся жилищным строительством. Региональные власти утверждают, что по итогам прошлого года, было введено 820 000 квадратных метров жилой площади, что на 9 % больше, чем в позапрошлом. Также, планируется здесь организация транспортного коридора «Европа — Западный Китай». Таким образом, Красноярск станет крупнейшим транспортным узлом в Сибири.

Махачкала или Дербент

Дагестан становится все более популярным в качестве объекта для внутреннего туризма. В регионе развивается жилищное строительство, растет спрос на аренду и покупку жилой площади.

Большой успех Дагестану принесли туристические сезоны 2020 и 2021. В регионе даже не смогли разместиться все желающие, из-за недостатка комфортного и современного жилья, которое туристы могли бы арендовать.

Покупать квартиру здесь стоит для того, чтобы сдавать ее в аренду. Наиболее популярна посуточная. Спрос настолько высок, что уже в начале лета забронировать место, где остановиться для отдыха просто невозможно.  Стоимость аренды домика в частном секторе в жаркий сезон стоит от 10 000 рублей в сутки.

Если рассматривать новостройки, то стоит отметить, что в прошлом году все застройщики перешли на строительство по ДДУ с эскроу-счетами. Стоимость нового жилья в Махачкале возросла на 50 % всего за год.  В среднем, квадратный метр стоит около 120 000 рублей в центральной части города, 70 000 рублей на окраине. Новое жилье можно купить по такой цене только на стадии котлована.

На территории побережья активно строят коттеджные поселки. К примеру, для покупки хорошего современного домика (около 100 кв.м.) уйдет 6 000 000 рублей. По мнению экспертов, такая недвижимость окупиться всего за четыре года, даже если она будет приносить прибыль только в сезонное время.

О Дербенте эксперты говорят как об уникальном городе с архитектурными, историческими и культурными памятниками. В городе проводят глобальную реконструкцию с участием именитых архитекторов и дизайнеров со всего мира. Активно строятся отели, с апартаментами, которые можно купить, чтобы потом сдавать. Стоимость аренды такой жилой площади – около 15 000 рублей в сутки.

Развитие города можно назвать стремительным, поэтому есть смысл инвестировать в его недвижимость. Инвестиционный потенциал, в данном случае, еще не исчерпан, прогнозируется рост цен на 25 % к 2023 году.

В Дербенте квадратный метр «вторички» стоит около 40 000 — 50 000 рублей. Самая высокая цена – 100 000 за квадратный метр. Пока что, стоимость жилья здесь ниже, чем в Махачкале, но учитывая большую реконструкцию, Дербент может приблизиться и даже обогнать столицу Дагестана по ценам на недвижимое имущество.

Как получить больше прибыли

Инвестиции в недвижимость могут быть более доходными, если воспользоваться советами, представленными ниже.

• Разделите большую квартиру на несколько студий. Сдав жилой объект сразу нескольким арендаторам, вы получите больше прибыли. Например, ставка аренды трехкомнатной квартиры – 40000 рублей. Разделив ее на три «однушки», вы можете сдавать каждую за 20 000 рублей. В итоге, доход составит 60 000 рублей.
• Сделайте перепланировку. Так вы не только улучшите условия проживания, но и повысите стоимость недвижимости почти на сорок процентов. Но, стоит учитывать, что любая перепланировка должна согласовываться с соответствующими органами, а изменения фиксироваться в техпаспорте.
• Сооружение достройки. Добавление к жилплощади балкона, веранды или подвала увеличивает ее стоимость на тридцать процентов.
• Переведите помещение из жилого в нежилое и обратно. Чтобы купить коммерческую недвижимость потребуется крупный капитал. Можно приобрести площадь в многоквартирном доме на первом этаже, зафиксировав его, потом, в нежилом фонде.  
• Отремонтируйте квартиру. Сделав ремонт, вы увеличите стоимость жилплощади в два раза. Например, если купить квартиру в плачевном состоянии за 3 000 000 рублей и сделать качественный ремонт, затратив на него 500 000 рублей, можно поставить цену при продаже -5 000 000 рублей.

Подведем итоги:

• Недвижимость – надежная сфера для инвестирования с минимальными рисками;
• Инвестировать в недвижимость можно разными способами. Покупают не только квартиры, но и земельные участки, коммерческие помещения и парковки. Более прибыльны квартиры в новостройках;
• Чтобы получить прибыль недвижимость можно сдавать в аренду или перепродавать с наценкой. У обоих способов есть свои достоинства и недостатки. Делая выбор, нужно учитывать размер стартового капитала и собственные цели;
• Купив недвижимость, можно увеличить ее стоимость в несколько раз. Для этого следует разделить ее на несколько студий, сделать достройку, ремонт или перевести из жилого фонда в нежилой.